Właściwie sprecyzowana i uregulowana decyzja spadkodawcy pozwala na jednomyślne „odczytanie intencji” i zapobiega konfliktom prawnym w gronie przyszłych spadkobierców. Możliwość rozporządzania swoim majątkiem jest nie tylko uprawnieniem podmiotu, ale przede wszystkim wywołującą określone skutki czynnością prawną. Z punktu ekonomii życia rodzinnego najbardziej zapalnym ogniwem w dyskusji spadkowej oraz przedmiotem największego zainteresowania członków najbliżej rodziny jest nieruchomość (bądź nieruchomości). Spadkodawca powinien uregulować tą kwestię w sposób precyzyjny i jednoznaczny. Bardzo często, w drodze umowy cywilnoprawnej (umową o dożywocie lub umową darowizny) osoba (przyszły spadkodawca) zapewnienia sobie opiekę przekazując nieruchomość na własność drugiej osobie.
Zgodnie z art. 908 k.c. umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości, będący osobą fizyczną, zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na rzecz nabywcy, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy albo wskazanej przez niego bliskiej osobie – dożywotnie utrzymanie. Tym samym następuje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Zakres i rodzaj dożywotnich świadczeń strony powinny określić umową. W razie braku takiej umowy, zobowiązany ma obowiązek potraktować dożywotnika jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie oraz sfinansować pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Prawo dożywocia nie może być zbyte w drodze czynności między żyjącymi, nie podlega dziedziczeniu (art. 912 k.c.) oraz jako prawo ściśle związane z osoba uprawnioną nie należy do spadku (art. 922 k.c.). Możliwe jest jednak zbycie przedmiotu umowy o dożywocie (np. nieruchomości). Dożywotnik nie ma wpływu na to, kto będzie nabywcą i nowym zobowiązanym względem niego z tytułu prawa dożywocia. Sytuacja prawna dożywotnika jest zabezpieczona roszczeniem o zmianę prawa dożywocia na rentę, której wysokość powinna odpowiadać wartości prawa zobowiązanego pierwotnie. W sytuacji niewypłacalności dożywotnika, osobie, na której ciążył względem niego obowiązek alimentacyjny przysługuje roszczenie uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną (ar. 916 k.c.). Prawo dożywocia powinno zostać wpisane w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Należy zaznaczyć, że przypadku prawa dożywocia nie działa przeciwko niemu rękojmia wiary publicznej, co oznacza, że w przypadku stwierdzenia niezgodności wpisu ze stanem faktycznym czynność prawna między stronami jest nieważna.
Obecnie popularniejszą umową przy przeniesieniu własności nieruchomości na następców prawnych (np. dzieci, wnuki) jest darowizna. Nie uzasadnione jest przekonanie, że jest to najłatwiejsza forma przeniesienia własności. Jeżeli chodzi o nieruchomość to również wymaga aktu notarialnego. Nie zabezpiecza ona praw darczyńców i nie gwarantuje im żadnych roszczeń. Mogą oni jedynie ustanowić służebność mieszkania lub użytkowania gruntu na swoją rzecz. Dokonujący darowizny nie może nałożyć żadnych obowiązków na obdarowanego.
W przypadku umowy o dożywocie, której treść jest kształtowana przez strony, zobowiązujący ma prawo do „dożywotniego utrzymania”- jest to swoisty obowiązek zobowiązanego i ochrona interesu dożywotnika wynikająca wprost z przepisów ustawy. Warto zauważyć, że z punktu widzenia spadkobiercy umowa o dożywocie jest korzystniejsza, bo nie zostaje uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku. Zatem nabywca nieruchomości nie musi obawiać się, że w przyszłości uprawniony z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa. W przypadku zbycia nieruchomości w drodze umowy o darowiznę, która jest umową nieodpłatną, spadkobierca może żądać zachowku od jej wartości, co pogarsza sytuację materialną obdarowanego. Ponadto w sytuacji dziedziczenia ustawowego darowiznę zalicza się na schedę spadkową, chyba, że co innego wynikało z umowy stron. Natomiast umowa dożywocia zabezpiecza interes majątkowy dożywotnika dwojako: spadkobiercy nie przysługuje prawo zachowku obejmującego wartość nieruchomości przekazanej umową o dożywocie oraz wartość nieruchomości nie powiększa schedy spadkowej (nie stanowi części majątku spadkowego, którą stanowiłaby przekazana w umowie darowizny). W sytuacji zbycia nieruchomości lub zmiany stosunku łączącego strony umowy, które uniemożliwiają realizacje jej postanowień, możliwe jest ustanowienie w miejsce pierwotnego zobowiązania dożywotniej renty. Dodatkową gwarancję stabilizacji sytuacji dla dożywotnika ustanowił w wyroku z 6 czerwca 2013 roku Naczelny Sąd Administracyjny, który orzekł, że ten, kto przed upływem pięciu lat od nabycia mieszkania chce je oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy o dożywocie musi zapłacić podatek dochodowy.
W świetle analizowanych przepisów prawa należy stwierdzić, że zarówno dla podmiotu zbywającego nieruchomość jak i „otrzymującego” ją na własność korzystniejszą prawnie (lepiej sankcjonująca i zabezpieczającą prawa strony) jest umowa o dożywocie.
